从典型项目解析,看领头房企如何占领东部新区市场? 就来此购怎么样

2022-04-13 12:37:11

※全文约6154字,阅读全文大约需要7分钟

▽预·鉴东进 | 系列研究内容汇总1、揭秘成都东部新区的三年“化茧成蝶”之路2、“东进”三周年,东部城区地产市场的演变和展望3、3个数据读懂成都东部新区4、天府新区VS东部新区,谁更有发展潜力

5、细论土地价值,这里才是C位之选!

前几期文章我们着重分析了东部新区的发展历程、现状以及对未来的展望,而东部新区在刚出炉时,人们首要关注并不是这些宏观的数据、规划,而是区域房地产将会如何发展,消费者关注区域内房子值不值得购买,房企则专注区域市场值不值得进入。

本篇文章从已进驻的开发商的布局、项目、产品等方面,分析已进驻以及本土房企在区域内究竟打造了怎样的产品?是否受到了市场的青睐?主要客群是哪些?来预判未来机会是否存在?

由于目前东部新区开发程度较低,在售项目较少,本篇文章除了分析东部新区内的项目外,也将分析从东部新区规划中获利最大的区域—简阳城区的项目,以点带面,窥探市场现状。

品牌开发商逐渐入局,简阳逐渐融入大成都的改善潮流之中

在简阳并入成都之前,房地产市场主要由本土房企主导,外来房企仅世茂、交投置地、中州等房企进驻空港新城,城区主要是万安三峰等房企,市场成熟度相对较低。2017年之后品牌开发商才逐渐进入,市场快速成长。

从2015年至今的土拍来看,简阳供求量价都处于较低水平,单地块面积大部分低于20万㎡,楼面价超过5000元/㎡的地块仅三宗,其中最高楼面价5620元/㎡,由旭辉创造;

溢价率来看,2018年以前地块基本是底价成交,刚需占据主要市场,代表性项目均是本土开发商所打造,如山水华庭、莱茵河畔、东城华府,面积也都集中在70-115㎡之间。

2018年之后,改善项目占比逐渐提高,品牌开发商在简阳市场崭露头角,旭辉、新希望、世茂等房企入局为市场带来与众不同的产品。

如新城打造的两个项目悦隽风华和悦隽香江,新希望联合旭辉共同打造的锦官天樾,简阳目前地王项目旭辉碧桂园·云樾名邸的缓缓入场,都推动着简阳逐渐融入大成都的改善潮流之中。

1、东部新区

区域内在售项目少,主要定位刚需+改善,以及部分投资客中交锦观—下半年唯一在售项目,即将推售中交作为简州新城的城市的“总设计师”,在2019年斥资200亿中标简州新城城市综合开发运营PPP项目,将建成一座规划面积223平方公里的新城—简州新城。

中交在简州新城目前待推售的项目即是中交锦观,短期内将是区域内唯一在售项目。一方面是空港新城的住宅土地供应极其有限,政府大力控制,同时简州新城未来供地类型将以人才公寓为主,短期内,区域内都不会有竞品项目。

图1:中交锦官

2018年4月,简阳出让两宗国有建设用地,均被中交拿下。

一号宗地限价竞买,竞配建并无偿移交人才公寓套数,最终成交楼面价4200元/平方米,建面 9.6万方;

二号宗地同样为居住用地,成交楼面价4200元/㎡,容积率1.5,建面7.18万㎡,两宗地块将打造为中交简州新城综合体,总占地约237亩,其中中交锦观一期占地约57亩。

图2:中交锦官区位图

项目周边配套欠缺,未来潜力可期

中交锦官地处简州新城龙马湖公园旁,距离天府广场直线距离约40KM,与天府国际机场直线距离约15KM,紧靠龙马湖CAZ片区,这是简州新城片区重点项目之一。

项目将打造为无边界公园城市示范区和城市中央活力区,景观资源丰富,同时该区域属于东部新区,未来潜力巨大,但目前配套设施极为欠缺,多在规划之中。

图3:中交锦官俯瞰示意图

区位:简州新城

配套:配套欠缺,医院、学校、商业仍在规划中,景观资源丰富

总户数:2174户

物业类型:洋房、高层

户型面积:95-127㎡

均价:待售,预计9月开盘,均价1.1-1.2万

项目共规划6栋洋房和7栋高层,南北高低搭配,独立分区,独立组团,高层组团采用围合式设计,南北最大间距为130m;

项目整体呈南北布局,大部分户型采光充足,同时一楼均是架空、独栋单元设计,一定程度上保障业主的隐私性,项目布局上无明显缺点。

户型设计偏保守,但定位清晰:高层面积主要覆盖95-127㎡面积段,定位客群主要是刚需及首改客群,洋房户型待推出。

95/104㎡作为刚需产品户型设计上亮点不足,首先是95㎡打造为3室1卫,主卧并无套房设计,单卫生间设计略显不足。户型为竖厅设计,且动静分区,设计则相对保守,不会出太大的市场偏差。104㎡户型同理,增加一个套房设计显得合理许多。

图4:95㎡、104㎡户型

113/115㎡户型位于高层左右两边,设计为横厅,阳台刚好契合楼栋左右突出部分,满足采光需要,户型设计均为3室2卫,但最小房间面积仅不到9㎡,略显紧凑。

图5:115㎡、113㎡户型

高层最大面积为125/127㎡, 4室2厅2卫,横厅+功能间设计,功能间两边分别是厨房及卫生间,安静程度较差,对“功能”有一定限制,其余设计中规中矩。

图6:127㎡、125㎡户型

中交锦官短期内作为区域唯一在售项目,周边配套欠缺,户型设计保守,客群对此项目态度呈现两极分化,未来愿意购房客群多是看重区域潜力,不愿来此购房客群则是看重生活氛围,因此简阳城区客群相对较少,主要客群来自周边乡镇,或者成都投资客,项目核心营销策略即区域潜力和项目稀缺性。

滨湖城—定位首改,因项目稀缺实现快速去化

两年去化1800套,快速售罄

2015年,简阳本土开发商简阳嘉顺房地产开发有限公司在石盘镇花红村仅以485元/㎡的楼面价拿下地块,总价0.97亿,占地面积6.67万㎡,建面20.01万㎡。

项目位于简州新城核心地块,在售期间是区域内唯一在售项目,同时也是成都限购政策出炉,简阳第一个参与摇号的项目。项目推出均价为8600元/㎡,包括2500元/㎡精装,首次开盘于2017年,两年累计去化1800套房源,住宅产品目前已经全部售罄。

区位:简州新城成简快速与南北干道交汇处

配套:项目自带一万方底商,项目内部配有游泳池、运动场所,目前周边无成熟配套。位置紧邻成简快速路、简州新城南北干道,距离成都第二绕城入口1.8公里路程

总户数:1806户

物业类型:高层

户型面积:93-136㎡

梯户比:2T5/2T6

均价:8600元/㎡

在售情况:售罄

图7:滨湖城俯瞰示意图

刚需定位,区域“唯一性”是快速去化的主要原因

项目采用围合式布局,共14栋,全部为高层,整体呈南北布局,其中三分之一的户型朝北,采光不足,三分之一朝南布局,其余呈东西布局。

目前项目周边荒凉,厂房居多,配套成熟仍需较长时间,典型的刚需配置。但项目均价达8600元/㎡,且在两年时间去花掉1800套房源,主要是因为在售期间周边无项目在售,二是区域长期无新房入市,需求在项目在售期间集中释放,同时以区域潜力溢价,抓住部分客群置业心理,实现快速去化。

图8:滨湖城区域位置

主要定位刚需,地缘性客群为主

项目物业为龙湖物业,物业费2.1元/㎡,楼层数为15F和17F,产品面积93-136㎡,最低首付24万起。

项目主力户型为3室2厅2卫,面积为103-107㎡,103和106均是竖厅布局,客厅、主卧带观景阳台,主卧套房设计,户型方正,但106㎡户型动静分区不明显,107㎡则为横厅设计,其余设计与103㎡区别不大。

图9:103㎡、105.8、107.5㎡

购房客群看,80%为地缘性客群,因周边长期无新项目推出,滨湖城是龙泉湖森林生态湖附近第一个舒居大盘,加上自带1万方底商,户型面积符合周边客群主流选择。

同时项目推出时,成都限购政策已经推出,且简阳机场、地铁13/18号线规划已经出炉,吸引部分投资客,整体楼市环境与视高类似。

东部新区在售项目少,去化难度不大

两个项目在售期间均是区域内唯一在售项目,项目稀缺性是其最大的优势。同时两个项目偏刚需,主要针对区域内的地缘性客群,以及受规划利好影响的投资客群。

从周边配套看,简州新城配套差,短期内均无法满足日常需求,无论是学校,还是商场,仍处于规划中,且周边环境较荒凉,厂房遍地,极大影响居住环境。

但由于两个项目均靠近离三岔湖和沱江,有部分环境优势,也是项目项目为数不多的溢价点,因此两个项目均有打造改善户型,去契合得天独厚的环境优势。

滨海湖的快速去化虽然有政策因素导致,但一定程度上也代表区域内存在需求,刚需加上首改的定位,且无竞品竞争,中交锦官的去化难度应该不大。

可能最大的未知因素就是价格问题,1.2万/㎡的均价同样能在简阳河东新区置业,怎样吸引到简州新城购房,将是中交面临的难点。

图10:简州新城

2、简阳城区

长期积压的改善和拆迁置业需求,区域内在售项目多为改善旭辉碧桂园云樾名邸—地王项目,自带配套丰富

旭辉深耕简阳,产品多定位改善

2019年4月,旭辉以总价8.27亿拿下简阳市东城新区B-19-2号地块,溢价率40.5%,楼面价5620元/㎡,刷新此前新城在2018年的楼面价5090元/㎡,成为简阳新地王。

地块占地面积5.2万㎡,规划面积20.66万㎡,容积率4,拿地后旭辉引进碧桂园联合开发,打造项目旭辉碧桂园·云樾名邸。

另外,旭辉在简阳与多家典型房企在简阳均有合作,如与碧桂园、新希望合作的锦官天宸,与新希望合作的锦官天樾,均是目前简阳房价最高的在售项目,合作项目均定位改善。

图11:旭辉碧桂园·云樾名邸俯瞰示意图

区位:简阳市雄州大道与松林路交叉口(东城新区)

配套:周边配套成熟,鳌山公园,滨河湾菜市场、永辉超市、旭海时代广场、简阳市简城第三幼儿园等配套一应俱全,紧邻雄州大道,距离成简快速路约1.2公里

总户数:1636户,共13栋,9栋住宅,2栋商业,2栋配套

物业类型:高层

户型面积:104-140㎡、188㎡跃墅

梯户比:2T4/2T5

均价:12800元/㎡(精装:2800元/㎡)

图12:旭辉碧桂园·云樾名邸

在售情况:目前在售1#、4#栋高层产品,2梯5户设计,面积104~140㎡套三套四,共计261套,项目整体去化不尽人意,主要因为精装修的打造市场接受度一般,且项目临近核心干道,噪音成为消费者抗性之一。

项目品质较高:作为简阳的地王项目,云樾名邸营销中心通过人与自然、空间为设计理念,以玻璃立面打造沉浸式的购房体验。项目总平布局采用围合大中庭布局,组团结构清晰、富有规律性。

同时园林打造为“两轴一环,八景共生”的园景景观,楼栋间的距离超过百米,整体居住品质较高。

另外项目还配备社区关照系统,Up全周期社区服务,如便利店、社区团购、资产管理等,卫生间换气系统、直饮水、除霾新风系统等人居服务,成为区域内首屈一指的中高品质项目。

图13:旭辉碧桂园·云樾名邸营销中心

大小户型设计合理,中间户型略有缺陷

项目面积区间为104-188㎡,主力户型为120㎡,最高品质户型为188㎡,顶层跃层设计, 定位首改及再改客群。

图14:104㎡、三室两厅双卫

该户型是项目最小的户型,最低首付40万,独立玄关,客厅和次卧共享的近10㎡大阳台是该户型的亮点,同时入户独立玄关设计,极大的保护了隐私性。

图15:132㎡、三室两厅双卫

132㎡做成三房设计,各个空间面积应相对较足,但该户型客餐厅面积占比过大,虽然有入户玄关、近10㎡的阳台设计,但餐厅部分浪费面积大,导致两个次卧面积相对局促,缺少132㎡的空间品质感。

图16:140㎡、四室两厅双卫

该户型设计相对132㎡合理,但项目小面积段均带玄关,该户型则没有,不能给客群带来品质层层递进的感觉,但该户型横厅大阳台、厨房面积达到12㎡,带上功能间,高端品质感尽显。另外,项目还有188㎡跃层户型,但可售套数较少。

锦官天宸—高端定位,产品纯粹

基本信息:在旭辉拿下地王后的去年5月,碧桂园以6.92亿的总价拿下简阳市东城新区C21地块,楼面价4310元/㎡,占地面积6.43万㎡,总建面16.06万㎡,容积率2.5,接近底价成交。

该地块距离旭辉碧桂园·云樾名邸仅1.3公里,碧桂园摘地后引进旭辉、新希望联合开发,呈现项目为锦官天宸,定位高端改善,新希望操盘。

图17:锦官天宸俯瞰示意图

区位:东城新区爱晚路鳌山公园旁

配套:周边配套成熟,与旭辉碧桂园·云樾名邸周边配套趋同

总户数:1206户,共19栋

物业类型:高层、洋房

户型面积:高层:110/133㎡,小高层:143/203㎡

梯户比:2T4/2T5

均价:11600元/㎡

在售情况:2020年8月开盘,首次推出建筑面积约110-133㎡,共222套,均价11000元/㎡,首付30万起。

图18:锦官天宸

高品质的营销中心,排列式布局,定位高端

该项目与旭辉碧桂园·云樾名邸一样,均是标杆房企合作打造,营销中心同样极具设计感,以几何线条为元素,打造现代风格,整体具有较高的品质感。

项目布局上,该项目采用排列式布局,能保障大部分户型采光需求。

产品面积纯粹,户型设计合理

项目产品面积设计纯粹,仅4种户型,其中高层面积为110/133㎡,洋房面积为143/203㎡。

图19:110㎡、三室两厅双卫

110㎡和133㎡户型方正设计是最大的特点,整体浪费空间较少,户型紧凑,110㎡客卧和主卧,133㎡功能间均朝南,但主卧虽是套房设计,但暗卫设计一定程度影响品质感。

图20:143㎡、四室两厅双卫

该户型配置独立玄关、横厅设计加上约7.2米的阳台,右边次卧可设计为老人房或者保姆房,分区明显。

锦官天宸是区域内总价门槛最高的项目之一,且户型面积可选余地较少,项目超过一千余套的货源,最高产品总价接近300万,区域内是否有足够的高端客群愿意为此买单,值得商榷。

另外,项目100m处即竞品兴唐府,该项目户型面积覆盖更大,总价门槛更低,也对锦官天宸的去化造成较大冲击。

图21:兴唐府

从标杆房企简阳城区打造项目来看,无论是旭辉、新希望,还是碧桂园,在售产品多定位改善,且在售项目集中在河东新区,一方面符合大成都改善市场的潮流,另一方面契合简阳环境和符合市场需求。

由于简阳拥有多个大型项目规划,如天府国际机场等项目的建设,拆迁人群极为庞大,同时由于市场改善项目较少,且多为本土开发商打造,市场需求前期未得到释放,随着品牌开发商的进驻,以改善产品入场,理论上项目去化难度不大,但项目不宜过于高端,市场总价接受度有限。

表:简阳部分在售项目

品牌房企在东部新区项目打造倾向刚需+改善,简阳城区则是改善为主

综上所述,品牌开发商在东部新区及简阳城区的产品打造上呈现截然不同的特点:

东部新区:东部新区目前大部分区域处于未开发状态,但环境是其一大优势,如临近龙泉山,沱江、包含三岔湖都是在成都不可多得的环境优势,同时区域内乡镇众多,这部分客群的整体支付力相对有限,但有购房需求。

因此,在东部新区,开发的产品多为刚需加上首改,一方面照顾本土的地缘性客群和投资客,另一方面也能依托环境优势打造部分改善产品,如中交锦官。

简阳城区:简阳城区拥有大量的改善需求客群和庞大的拆迁户,这部分客群置业能力相对较强,在简阳的地价逐年走高的情况下,区域内的品牌开发商更倾向于打造改善产品,如锦官天宸、新城·悦隽风华、新希望旭辉锦官天樾。

整体来看,目前东部新区不太适合只想做房产开发的房企进入,以B2G模式,依托政府,以产业、配套等为切入点,可能是更好的进入方式。

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