中梁控股:乘“二三线”之风,破“1680亿”之浪丨半年报风云⑭ 中梁控股游思嘉

2022-04-13 22:02:08

  乐居财经 魏薇 发自上海

  “甚至会超过1680亿的年度目标。”

  中梁控股执行董事、首席财务官兼副总裁游思嘉在中期业绩会上很自信。对于中梁今年销售目标的达成,不仅是游思嘉,整个管理层都信心十足。

  在房企们纷纷将目标调低、保守前进的大环境下,中梁控股给自己设定了10%的年增长目标。在销售回暖之下,更是意欲寻求突破。

  上市一年以来,中梁控股通过对城市布局和财务结构的调整,取得了长足的发展。

  在疫情影响,交付受压之下,中梁控股依然实现了237.67亿元的营业收入,同比增加15.6%;期内净利润22.1亿元,同比增16.4%;归属于上市公司股东的核心净利润13.08亿元,同比增6.2%;归属股东净利润12.06亿元,同比微增0.14%。

  仅用3年时间就从百亿迅速踏进千亿阵营的中梁,在业界有“黑马房企”之称,在规模扩大的同时也做到了利润的并重。

  90%新增土储位于二三线城市

  上半年,中梁控股实现合约销售额677亿元,同比增加6.3%。其中,在二线城市的销售占比上升到到了43.9%,三线城市为45.2%,四线城市降至10.9%。

  从2018年下半年开始,中梁控股迅速对房地产变化做出了调整,提高城市能级,回归二线及强三线。此类地区的基本面良好,市场容量大,收益有保障。从目前的销售成绩来看,成效初显,也从侧面反映出中梁在战略定位上的精准。

  通过持续的深耕外拓、转二线、转省会、转都市圈中心等战略,中梁控股大大地提升了土储的城市能级,销售均价提升至每平方米12500元。中梁希望今年的销售均价预期达每平方米13000元,未来再逐步提升。

  充足的供货是中梁实现销售目标的基础。2020上半年,中梁控股连同其合联营公司的土地投资总额为394亿元,共获取土地56宗,总面积约740万平方米,权益比约为60%。

  截至2020年6月末,总土储超6300万平方米,总可售货值4600亿元,共计504个项目,均衡分布于23个省市。以中小型项目为主,总建面在20万平方米以下的占比达80%,有效分散了风险。

  在上半年的新增土储中,二线城市占64%,三线城市占27%,合共91%,已基本完成二线和强三线的布局。按经济区而言,长三角作为中梁的大本营,占总土储的比重为56%,其次为中西部,占比为19%,环渤海占比15%,海峡西岸占比8%,珠三角占比1%。

  接下来,中梁控股会根据自身发展和融资能力增加土地储备,着重去化及现金流。游思嘉说道:“公司计划用销售的50%-60%来做投资,不会在这个基础上特别做调升,现有的土储已经可以为明年做到增量的要求,未来会随行就市,保持合理的投资。”中梁在保持高速发展的同时不失理性。

  平均融资成本下降0.5ppt

  截至2020年上半年末,中梁控股的有息负债总额为528.09亿元。游思嘉笃定地说:“在同业50强里,中梁控股的有息负债水平最低,期末净负债率69.9%,处于合理可控的范围之内,未来也将持续维持在70%-80%的合理水平。”

  自2019年上市后,中梁控股打开了资本市场的通道。上半年,公司新增境外融资渠道,通过境外票据及贷款合计融资超6.7亿美元,境外与香港恒生银行完成首笔双边贷款。债务结构上,境内非银占比降低至31%,境内银行贷款占比52%,境外优先票据占比15%。

  相比于2019年底,平均融资成本下降了0.5ppt至8.9%。游思嘉预计,在境内流动性和央行放水的势态之下,融资成本在今年年底还有进一步下降的空间,大概还能再下降0.5ppt。

  本期末,中梁控股一年内到期的债务占比为42%,同比减少11个百分点。现金结余350.21亿元,与2019年底相比增加约32.2%。现金短债比1.5倍,资金流动性充裕。同时,与2019年末相比,资产总额增加14.7%至2574.14亿元,权益总额增加21.9%至254.46亿元。

  未来,中梁还将会通过降低成本、改善短债比、境内非银占比等手段来优化债务结构。在流动性的管理上,中梁有着超前的规划。目前已经完成下半年到期境外债务的再融资,正在安排明年首季到期境外债务的再融资,境内到期与金额分散无集中度。

  凭借着全国布局的土储、强劲增长的销售、债务结构的改善,中梁获得多家评级机构的认可。上半年,穆迪、标普、惠誉给予中梁的评级分别为“B1”、“B+”和“B+”,展望一致为“稳定”。今年2月,更获得联合国际给予BB的长期发行人评级,获得联合信用“AA+”评级,展望均为稳定。

  通过不断改善产品和服务,中梁的品牌价值得到了外界的充分认可。公司在“2020中国上市公司品牌价值榜”中获“2020中国上市公司品牌价值榜新锐榜”榜首。此外,还获得上海民营企业100强第8位和新浪财经评选金麒麟港股最具成长潜力上市公司。

  当下,房地产的市场分化与政策调控并存,全国化全结构模式迎来机遇。适时而变、逆势而上,中梁在奔赴目标的道路上稳健有加。

文章来源:乐居财经

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